Warszawa od lat przyciąga inwestorów nieruchomościowych z całej Polski – i nie tylko. Stolica oferuje najwyższe czynsze najmu, największy popyt i ogromny rynek najemców: od studentów, przez pracowników korporacji, aż po cudzoziemców. Ale czy to oznacza automatyczny zysk? Inwestycja w mieszkanie pod wynajem musi być oparta na chłodnej kalkulacji, a nie emocjach. W tym artykule pokażemy, jak krok po kroku policzyć realną stopę zwrotu (ROI), na co zwrócić uwagę przy zakupie lokalu i jak zmieniają się wskaźniki opłacalności w poszczególnych dzielnicach Warszawy.
ROI – najważniejsze trzy litery w inwestycji
ROI, czyli return on investment, to jeden z najczęściej stosowanych wskaźników przy ocenie opłacalności inwestycji w nieruchomości. Wyraża on procentowy zwrot z zainwestowanego kapitału w skali roku. Teoretycznie prosty wzór:
ROI = (dochód roczny z najmu – roczne koszty) / kwota inwestycji × 100%
W praktyce jednak każdy z elementów tego wzoru może się znacznie różnić w zależności od standardu mieszkania, jego lokalizacji, sposobu finansowania oraz długości okresów bez najemcy (tzw. pustostanów). Dlatego warto dokładnie przeanalizować każdy składnik kalkulacji, by nie przeszacować zysków.
Ile kosztuje mieszkanie pod wynajem w Warszawie?
W 2025 roku średnia cena metra kwadratowego w Warszawie przekracza 15 000 zł w wielu dzielnicach centralnych i oscyluje wokół 13 000–14 000 zł w dzielnicach peryferyjnych. Oczywiście – są wyjątki: luksusowe apartamenty w Śródmieściu mogą kosztować powyżej 25 000 zł/m², a stare budownictwo z wielkiej płyty w Rembertowie – poniżej 11 000 zł/m².
Najbardziej „rentowne” mieszkania to kompaktowe kawalerki i lokale dwupokojowe o powierzchni do 45 m², zlokalizowane blisko stacji metra lub uczelni wyższych. Inwestorzy szczególnie chętnie wybierają Ochotę, Pragę-Północ, Wolę i Bielany – dzielnice z dobrym połączeniem z centrum, ale tańsze niż Mokotów czy Śródmieście.
Jednym z ciekawszych zestawień trendów i danych dotyczących rynku najmu w Warszawie w 2025 roku jest: https://ino.online/post/31980/rynek-wynajmu-w-warszawie-w-2025-roku-czy-zakup-najem-to-dobra-forma-inwestycji.html
Przykład – jak policzyć ROI na realnych danych?
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie o powierzchni 38 m² na warszawskiej Woli w cenie 14 000 zł/m². Łączny koszt zakupu (z prowizją, PCC, notariuszem i wyposażeniem) wynosi 580 000 zł. Wynajmujesz je za 3 000 zł miesięcznie, co daje 36 000 zł rocznie.
Koszty stałe:
- podatek od najmu ryczałtowego (8,5%) = 3 060 zł
- czynsz do wspólnoty i media = 4 800 zł rocznie
- ubezpieczenie nieruchomości = 400 zł
- okresy pustostanów (średnio 1 miesiąc rocznie) = 3 000 zł straty
- amortyzacja wyposażenia (meble, AGD) = 2 000 zł
Dochód netto: 36 000 zł – 13 260 zł = 22 740 zł
ROI: (22 740 / 580 000) × 100% = 3,92%
Nie jest to imponujący wynik, ale dla wielu inwestorów ważniejsze jest bezpieczeństwo i stabilność – a to mieszkanie w Warszawie nadal zapewnia.
Jak podnieść rentowność inwestycji?
Istnieje kilka sprawdzonych sposobów na poprawę ROI:
- zakup lokalu w stanie do remontu i samodzielne wykończenie (większy potencjał zysku),
- przekształcenie dużego mieszkania w pokoje (wynajem na sztuki),
- celowanie w konkretne grupy najemców (studenci, pracownicy sezonowi),
- korzystanie z platform krótkoterminowych (wyższe zyski, ale większa rotacja),
- dobra umowa najmu okazjonalnego – zabezpieczenie przed niepłacącymi lokatorami.
Niektóre z tych metod wiążą się jednak z większym ryzykiem i nakładem pracy, dlatego decyzja o modelu najmu powinna być dobrze przemyślana.
Na co jeszcze zwrócić uwagę?
Zakup mieszkania inwestycyjnego w Warszawie to nie tylko ROI. Istotne są także:
- potencjał wzrostu wartości nieruchomości – lokalizacje przy planowanych liniach metra czy centrach biurowych mogą zyskać na wartości,
- przyszłe regulacje – zmiany podatkowe, regulacje dotyczące najmu instytucjonalnego czy zakaz wynajmu krótkoterminowego mogą zmienić opłacalność inwestycji,
- koszty finansowania – przy zakupie na kredyt należy doliczyć marżę banku, prowizję i wpływ stóp procentowych.
Dla wielu osób ważna jest także płynność inwestycji – czyli możliwość szybkiej sprzedaży mieszkania. W Warszawie jest ona znacznie wyższa niż w mniejszych miastach, ale wciąż zależna od lokalizacji i standardu lokalu.
Czy to się opłaca bardziej niż inne miasta?
Warszawa oferuje najwyższe czynsze, ale też najwyższe ceny zakupu – co sprawia, że ROI bywa porównywalne z mniejszymi miastami, gdzie koszty wejścia są niższe. Na przykład w Katowicach czy Łodzi ROI z wynajmu może sięgnąć 5–6% przy niższych barierach finansowych. Jednak Warszawa daje większe bezpieczeństwo, większy rynek najemców i większy potencjał wzrostu wartości nieruchomości w czasie.
Decyzja zależy więc od strategii inwestora – czy stawia na stabilność, czy na szybki zwrot.
Podsumowanie – jak nie wpaść w pułapkę optymizmu?
Zakup mieszkania w Warszawie pod wynajem może być opłacalną inwestycją – ale tylko wtedy, gdy oparta jest na rzetelnych danych i realnych założeniach. ROI nie powinno być jedynym kryterium. Równie ważne są rotacja najemców, koszty utrzymania, lokalizacja i zabezpieczenie prawne umowy. Nawet atrakcyjny lokal może okazać się nietrafioną inwestycją, jeśli nie uwzględnimy wszystkich zmiennych.
Warszawski rynek w 2025 roku oferuje wiele okazji – ale nie każda z nich jest warta ryzyka. Kluczem jest precyzyjna kalkulacja i umiejętność odróżnienia okazji od iluzji.
Materiał promocyjny.
